Trục phát triển đô thị mới

Sự phát triển mạnh mẽ của khu tây Hà Nội gắn liền với quá trình mở rộng không gian đô thị của Thủ đô. Trong khoảng một thập niên trở lại đây, khu vực dọc vành đai 3 được xem là tâm điểm phát triển, khi hàng loạt dự án hạ tầng và nhà ở, thương mại - dịch vụ liên tục hình thành, tạo nên một “tiểu thị trường địa ốc” sôi động bậc nhất Thủ đô.

Tuy nhiên, quỹ đất khu vực vành đai 3 đang dần cạn kiệt. Vì vậy, sự phát triển hạ tầng và đô thị phía tây đang dần dịch chuyển trọng tâm sang vành đai 3.5 – cách vành đai 3 khoảng 5km.

Là trọng điểm giao thông phía tây, tuyến đường vành đai 3.5 đi qua nhiều khu vực quận huyện cũ của Hà Nội như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông... kết nối trực tiếp với các trục giao thông quan trọng như đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32, quốc lộ 6 và trong tương lai là vành đai 4.

Nhờ sự hoàn thiện của hạ tầng, khu vực hai bên vành đai 3.5 đã và đang thu hút nhiều nhà đầu tư, hình thành nên các dự án đô thị quy mô lớn, tạo nền tảng cho sự ra đời của một trung tâm đô thị mới.

Ghi nhận đến thời điểm hiện tại, dọc theo trục vành đai 3.5 đã hiện diện một chuỗi các khu đô thị lớn như Nam An Khánh (của SJ Group) Vinhomes Smart City (của Vingroup), khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn (của Geleximco Group), Mailand Hanoi City (tên cũ là Splendora của Sovico Holdings), An Lạc Green Symphony (của An Lạc Group), nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì, Vườn Cam...

Sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn đang hút dân cư, lao động về khu vực này. Từ đó, hệ thống trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và văn phòng cũng dần xuất hiện, hình thành hệ sinh thái đô thị ngày càng đầy đủ.

Trong chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản, khu vực dọc vành đai 3.5 cũng đang trở thành nơi cung cấp nguồn cung nhà ở lớn cho thị trường Thủ đô. Hiện, nhiều dự án chung cư và nhà thấp tầng mới đang được triển khai, mở bán, có thể kể đến như: khu đô thị Nam An Khánh với giỏ hàng cao tầng của Geleximco (An Bình Homeland), của MIK Group (Imperia Sky Park), của SJ Group (Vista Nam An Khánh), của Vietradico (Metropoli5), của Vietracimex (The Flame Vine) và giỏ hàng thấp tầng như: Estiva Charms, An Khánh Economy...

Theo quy luật phát triển đô thị, những khu vực nằm trên giao điểm của các trục hạ tầng lớn thường sớm xác lập mặt bằng giá mới. Khi hạ tầng hoàn thiện, giá trị bất động sản không chỉ đến từ khả năng kết nối, mà còn từ sự hình thành cộng đồng cư dân và hệ sinh thái thương mại - dịch vụ đi kèm. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp, khu vực phía tây, đặc biệt là dọc vành đai 3.5, vì thế đang trở thành điểm đến được giới đầu tư quan tâm.

Triển vọng trở thành trung tâm mới của khu tây và thách thức

Trao đổi với VietnamFinance, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, ông Nguyễn Thế Điệp, cho rằng sự phát triển mạnh mẽ của khu tây Hà Nội trong nhiều năm qua gắn chặt với quá trình đầu tư hạ tầng giao thông.

Khu vực phía tây hiện hội tụ nhiều tuyến giao thông quan trọng như đại lộ Thăng Long, quốc lộ 6, quốc lộ 32, vành đai 3.5... Đây đều là những trục đường có vai trò chiến lược trong việc mở rộng không gian đô thị của Hà Nội.

“Hạ tầng đi đến đâu thì đô thị phát triển đến đó. Việc ưu tiên phát triển hệ thống giao thông phía tây là một chiến lược rất đúng, tạo điều kiện cho các khu đô thị mới hình thành và phát triển mạnh mẽ” - ông Điệp nhận định.

Theo vị chuyên gia này, khi các tuyến giao thông tiếp tục được hoàn thiện, khu vực hai bên vành đai 3.5 nhiều khả năng sẽ trở thành trung tâm phát triển mới của khu tây. Nguyên nhân là khu vực từ vành đai 3 trở vào hiện đã dần quá tải về hạ tầng, trong khi các khu vực phía ngoài vẫn còn quỹ đất lớn để phát triển các dự án đô thị quy mô.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch dài hạn của Hà Nội. Thành phố đang hướng tới việc giảm áp lực dân số và hạ tầng tại khu vực nội đô lịch sử, thông qua việc giãn dân và phát triển các khu đô thị mới ở vành đai bên ngoài.

Ông Điệp cho rằng một trong những điểm đáng chú ý của các khu đô thị mới dọc vành đai 3.5 là khả năng khắc phục những hạn chế về quy hoạch của khu vực nội đô cũ.

“Ở khu vực từ vành đai 3 trở vào, nhiều khu dân cư hình thành trong các giai đoạn phát triển trước đây nên có yếu tố tự phát, hạ tầng và quy hoạch chưa đồng bộ. Trong khi đó, các khu đô thị mới được quy hoạch hiện đại hơn, có tầm nhìn dài hạn, có thể phát triển bền vững trong hàng chục, thậm chí hàng trăm năm” - ông Điệp nói.

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, sự thay đổi về cấu trúc không gian đô thị cũng đang làm gia tăng vai trò của khu vực này.

Theo các chuyên gia, khi Hà Nội tiếp tục mở rộng và tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa trung tâm, các khu vực có hạ tầng tốt và quỹ đất lớn như vành đai 3.5 sẽ có cơ hội trở thành những trung tâm đô thị mới.

“Khi thành phố sắp xếp lại không gian đô thị, khu vực nào trở thành trung tâm thì sẽ là điểm cộng rất lớn cho bất động sản. Ngược lại, những khu vực không nằm trong trục phát triển chính sẽ khó có được lợi thế tương tự. Vì vậy, những nơi có hạ tầng tốt và nằm trên các trục phát triển lớn như vành đai 3.5 rõ ràng là những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai” - ông nhấn mạnh.

Tuy nhiên, cùng với quá trình phát triển đô thị nhanh chóng, khu vực này cũng đang đối mặt với một số thách thức về hạ tầng kỹ thuật, trong đó đáng chú ý là bài toán ngập úng.

Phía tây Hà Nội từ lâu được xem là khu vực có địa hình thấp, dễ xảy ra ngập lụt sau những trận mưa lớn. Tình trạng này càng trở nên rõ rệt tại một số khu vực như thôn Lại Yên 1, xã Lại Yên (huyện Hoài Đức cũ), khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh trong khi hệ thống tiêu thoát nước chưa được đầu tư đồng bộ.

Ngoài yếu tố địa hình, việc nhiều khu đô thị mới được san nền cao cũng khiến nước mưa dồn về các khu vực thấp hơn. Do đó, để giải quyết triệt để bài toán ngập úng, thành phố cần tiếp tục đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật như nạo vét và mở rộng kênh mương tiêu thoát nước, nâng công suất các trạm bơm lớn như Đào Nguyên, Yên Thái, đồng thời hoàn thiện các tuyến kênh tiêu còn dang dở.

Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và các doanh nghiệp phát triển dự án nhằm đảm bảo hạ tầng kỹ thuật được đầu tư đồng bộ với quá trình phát triển đô thị.