Giá nhà ở xã hội hiện nay bao nhiêu? Cập nhật bảng giá mới nhất 2026

Giữa bối cảnh giá nhà thương mại ngày càng tăng cao, việc sở hữu một căn hộ tại đô thị lớn vẫn là bài toán khó với nhiều người. Vì vậy, giá nhà ở xã hội hiện nay đang trở thành chủ đề được quan tâm, đặc biệt với nhóm người lao động thu nhập trung bình và thấp.

Dù được kiểm soát bởi Nhà nước, giá NOXH không phải lúc nào cũng giống nhau mà còn phụ thuộc vào vị trí, chi phí xây dựng và thời điểm mở bán. Trong bài viết này, DNSE sẽ cập nhật bảng giá NOXH năm 2026 để bạn chủ động chuẩn bị tài chính.

Giá NOXH theo từng khu vực (Cập nhật mới nhất 2026) 

Giá nhà ở xã hội không cố định trên toàn quốc mà có sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực, tùy thuộc vào quỹ đất, chi phí đầu tư và nhu cầu thực tế. Dưới đây là mức giá tham khảo tại một số khu vực trọng điểm dành cho người có nhu cầu mua NOXH trong năm 2026. 

Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội

Hà Nội hiện là địa phương có nhu cầu về nhà ở cao nhất cả nước. Các dự án mới tập trung chủ yếu ở các khu vực ven đô, nơi có quỹ đất dồi dào hơn nội thành.

• Khu vực ngoại thành (Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm…): Mức giá dao động từ 15 – 18 triệu đồng/m². Đây là lựa chọn lý tưởng cho những gia đình trẻ làm việc tại các trục đô thị mới đang hình thành, nơi hạ tầng giao thông (như các tuyến vành đai) đang hoàn thiện nhanh chóng.
• Khu vực giáp ranh nội thành (Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai…): Tại các vị trí thuận tiện di chuyển vào trung tâm, giá NOXH thường cao hơn, nằm trong khoảng 18 – 25 triệu đồng/m². Dù mức giá này đã tiệm cận với nhà ở thương mại giá rẻ trước đây, nhưng so với mặt bằng căn hộ chung cư hiện tại ở Hà Nội, đây vẫn là mức giá cực kỳ ưu đãi.

Tham khảo thêm: Giá nhà ở xã hội Hà Nội 2026: Cập nhật mới nhất theo từng khu vực 

Giá nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh

Tại TP.HCM, do quỹ đất ngày càng khan hiếm và chi phí đầu tư xây dựng thực tế tăng cao, giá NOXH thường nhỉnh hơn so với mặt bằng chung của cả nước.

• Mức giá phổ biến: Ghi nhận thực tế tại nhiều dự án mới rơi vào khoảng 20 – 25 triệu đồng/m².
• Khu vực vùng ven (Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn): Nếu chấp nhận đi xa trung tâm hơn, người mua có thể tìm thấy các dự án với mức giá mềm hơn đôi chút, khoảng 16 – 21 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sự chênh lệch này không quá lớn do chi phí hạ tầng và kết nối giao thông tại TP.HCM đang được đầu tư rất mạnh.

Tham khảo thêm: Giá nhà ở xã hội TP HCM 2026: Mức giá, điều kiện mua và quy trình đăng ký 

Giá NOXH tại các tỉnh thành có khu công nghiệp

Tại các địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động trẻ luôn được ưu tiên hàng đầu với quỹ đất dồi dào và nhiều hỗ trợ từ địa phương.

Chẳng hạn, tại Bình Dương, Bắc Ninh hay Hải Phòng, một số dự án NOXH có mức giá khá “dễ tiếp cận”, dao động khoảng 12 – 18 triệu đồng/m². Với mức giá này, kết hợp cùng các gói vay ưu đãi, người lao động có thu nhập tương đối và ổn định hoàn toàn có thể từng bước tiếp cận cơ hội sở hữu nhà ở, nếu có kế hoạch tài chính phù hợp.

Danh sách các dự án NOXH đang mở bán năm 2026

Dưới đây là danh sách một số dự án nhà ở xã hội (NOXH) đang và sắp mở bán trong năm 2026 để bạn tham khảo và lựa chọn phù hợp.

Tên dự án	Khu vực	Trạng thái	Giá dự kiến	Chi tiết dự án
Khu nhà ở Ecohome 3	Bắc Từ Liêm, Hà Nội	Bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà tại tòa N04 & N05 đợt 1 (từ 17/4 đến 8/6/2026)	14,9 triệu đồng/m²	Xem tại đây
Khu nhà ở Ecohome 2	Bắc Từ Liêm, Hà Nội	Đang nhận hồ sơ đăng ký mua nhà đợt 4 (từ 5/2 đến 26/3/2026)	13,4 triệu đồng/m²	Xem tại đây
Dự án NOXH tại xã Ngọc Hồi	Thanh Trì, Hà Nội	Bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà đợt 1 (từ 25/4 đến 30/5/2026)	24,7 triệu đồng/m²	Xem tại đây
NOXH 324 Lý Thường Kiệt  (Phú Thọ DMC)	Quận 10, TP.HCM	Đang nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ 1/2 đến 31/3/2026	Khoảng 21,66 triệu đồng/m²	Xem tại đây
Ecohome Hòa Hiệp	Phường Hải Vân & Phường Liên Chiểu, Đà Nẵng	Đang nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ 18/3 đến 18/4/2026	…	Xem tại đây
Khu dân cư Nam cầu Cẩm Lệ	Phường Hòa Xuân, Đà Nẵng	Bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ 16/4 đến 16/5/2026	…	Xem tại đây
Dự án NOXH tại KCN Tân Trường, huyện Cẩm Giàng	Xã Mao Điền, Hải Phòng	Bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà từ 12/4 đến 12/5/2026	19,7 triệu đồng/m²	Xem tại đây
Dự án NOXH tại phường Tràng Cát, quận Hải An	Phường Hải An, Hải Phòng	Thời gian tiếp nhận hồ sơ từ 20/4 đến 29/5/2026	22,6 triệu đồng/m²	Xem tại đây
Khu NOXH Thống Nhất Smart City	Xã Yên Trung và xã Tam Đa, Bắc Ninh	Bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký từ 25/4 đến 25/5/2026	– Căn thường: 16.442.701 đồng/m² – Căn góc: 16.771.555 đồng/m² – Căn cạnh cầu thang: 16.113.847 đồng/m²	Xem tại đây

Lưu ý: Thông tin về giá bán và thời gian mở bán có thể thay đổi theo từng đợt, vì vậy bạn nên chủ động theo dõi thông báo từ Sở Xây dựng địa phương để cập nhật chính xác và kịp thời.

Giá nhà ở xã hội hiện nay được tính như thế nào?

Cách tính giá bán NOXH

Theo Điều 87 Luật Nhà ở 2023, đối với các dự án NOXH không sử dụng vốn đầu tư công giá bán được xác định dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và có một phần lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư. 

Cụ thể, cơ cấu giá thường bao gồm:

• Chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng: 
  • Chi phí xây dựng: Gồm chi phí thiết kế, thi công, vật liệu, hạ tầng kỹ thuật, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các tiện ích cơ bản cho dự án.
  • Chi phí bồi thường & Tái định cư: Tiền chi trả để giải phóng mặt bằng, hỗ trợ người dân tại khu đất xây dựng dự án.
  • Chi phí hạ tầng: Tiền xây dựng đường xá, điện, nước, cảnh quan (Trừ những công trình mà chủ đầu tư xây để kinh doanh riêng hoặc phải bàn giao lại cho Nhà nước).
• Chi phí quản lý và Lợi nhuận:  
  • Lãi vay (nếu có): Khoản lãi phát sinh nếu chủ đầu tư phải vay vốn để thực hiện dự án.
  • Một số chi phí khác: Bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các khoản chi trực tiếp cho dự án (phải có hóa đơn, chứng từ đầy đủ).
  • Lợi nhuận định mức: Là phần lợi nhuận mà chủ đầu tư được phép tính vào giá bán theo quy định, với mức trần không quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Lưu ý: Khi xem bảng giá dự kiến hoặc giá bán NOXH được công bố lần đầu, bạn cần lưu ý rằng con số này thường chưa bao gồm các khoản phí bắt buộc sau đây: 

• Chi phí bảo trì: Thường chiếm khoảng 2% giá trị căn hộ, khoản phí này sẽ được dùng để bảo trì, sửa chữa các phần sở hữu chung (thang máy, hộp kỹ thuật, mái nhà…) trong suốt quá trình sử dụng sau này.
• Thuế VAT: đối với nhà ở xã hội, người mua sẽ được hưởng mức thuế suất ưu đãi thấp hơn mức thuế của nhà ở thương mại. 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội hiện nay 

Dù giá NOXH luôn được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo người dân có cơ hội mua nhà, nhưng thực tế giá nhà mỗi dự án vẫn có sự khác biệt rõ rệt do nhiều yếu tố bên ngoài tác động. Cụ thể: 

• Vị trí dự án: Dự án nằm ở gần khu vực trung tâm, có hạ tầng giao thông tốt và nhiều tiện ích hiện đại thường có giá cao hơn so với dự án ở khu ven đô hoặc gần khu công nghiệp.
• Biến động giá vật liệu xây dựng: Nếu thời điểm khởi công mà giá vật liệu xây dựng như thép, xi măng, cát đá hay tiền nhân công trên thị trường tăng vọt, thì giá thành căn hộ cũng sẽ bị đẩy lên theo. Đây là lý do các dự án xây dựng ở các thời điểm khác nhau sẽ có mức giá khác nhau.
• Quy mô và tiện ích dự án: Những dự án được quy hoạch đồng bộ, có sẵn tiện ích như trường học, bệnh viện hay khu sinh hoạt cộng đồng thường có giá cao hơn do chi phí đầu tư lớn hơn.
• Chính sách vay ưu đãi: Lãi suất vay NOXH thường ở mức thấp, khoảng 4,8% – 6,8%/năm (tùy thời điểm công bố). Tuy nhiên, mức lãi suất này có thể thay đổi theo chính sách, nên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí vay và khả năng trả góp hàng tháng của người mua.
• Thuế và chi phí phát sinh: Trong quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư vẫn phải chịu các khoản như thuế, chi phí quản lý, lãi vay và nhiều chi phí liên quan khác. Những khoản này được tính vào tổng mức đầu tư, nên ít nhiều sẽ ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.

Điều kiện mua nhà ở xã hội năm 2026

Để mua được nhà ở xã hội, người đăng ký cần đáp ứng một số điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo chính sách hỗ trợ đúng đối tượng có nhu cầu thực sự. Theo quy định tại Luật nhà ở 2023 và các nghị định của Chính phủ, điều kiện mua NOXH bao gồm:

• Đối tượng được hưởng chính sách NOXH: Nhà ở xã hội được ưu tiên cho 11 nhóm theo quy định, chủ yếu là người thu nhập thấp, công nhân – người lao động, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, người có công và các hộ nghèo/cận nghèo… 
• Điều kiện về nhà ở: Người đăng ký mua phải chưa có nhà ở riêng tại địa phương có dự án. Nếu đã có nhà, thì diện tích bình quân đầu người phải dưới mức tối thiểu do địa phương quy định. Ngoài ra, người mua cũng chưa từng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhận hỗ trợ nhà ở từ Nhà nước trước đó.
• Điều kiện về thu nhập: Thu nhập của người mua cần nằm trong mức quy định. Ngoài ra, mức thu nhập này sẽ được kiểm tra qua bảng lương, hợp đồng lao động hoặc dữ liệu thuế.
  • Người độc thân: không quá 20 triệu đồng/tháng
  • Người chưa kết hôn hoặc người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: không quá 30 triệu đồng/tháng
  • Hộ gia đình (có 2 vợ chồng): không quá 40 triệu đồng/tháng

Tuy nhiên, Chính phủ đang dự kiến sửa đổi điều kiện về thu nhập của người mua NOXH. Cụ thể là, người độc thân có thu nhập hằng tháng không quá 25 triệu đồng, người chưa kết hôn hoặc người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên không quá 35 triệu đồng, và hộ gia đình 2 vợ chồng có tổng thu nhập không quá 50 triệu đồng. Nếu đề xuất này được thông qua, sẽ có thêm nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.

Tham khảo thêm: Quy trình và các bước đăng ký NOXH 2026: Hướng dẫn chi tiết từ điều kiện đến hồ sơ 

Câu hỏi thường gặp về giá nhà ở xã hội

1. Giá nhà ở xã hội hiện nay có bao gồm VAT không?

Giá nhà ở xã hội công bố ban đầu chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì. Thực tế, người mua sẽ phải thanh toán thêm 5% thuế VAT theo quy định. Vì vậy, người mua cần cộng thêm các khoản thuế, phí này vào giá gốc để xác định chính xác số tiền cần chuẩn bị.

2. Có được vay ngân hàng mua NOXH không?

Có. Người mua nhà ở xã hội hiện nay được hưởng chính sách hỗ trợ tài chính rất tốt với mức vay tối đa lên đến 80% giá trị căn hộ, thời hạn vay kéo dài tới 25 năm cùng mức lãi suất ưu đãi khoảng 4,8% – 6,6%/năm (tùy từng thời kỳ áp dụng có thể cao hoặc thấp hơn). 

3. Vì sao NOXH không được bán lại ngay?

Quy định này nhằm ngăn chặn đầu cơ và đảm bảo nhà ở đến đúng tay người có nhu cầu thực. Vì vậy, người mua chỉ được phép bán lại nhà sau tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán xong hợp đồng. Điều này giúp giữ vững mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường nhà ở giá rẻ.

Kết luận

Tóm lại, dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, giá nhà ở xã hội hiện nay vẫn giữ ổn định và phù hợp với túi tiền của nhiều người. Hiểu rõ mức giá và điều kiện mua không chỉ giúp bạn giảm bớt áp lực kinh tế mà còn rút ngắn lộ trình sở hữu mái ấm riêng tại các đô thị lớn. Để không bỏ lỡ cơ hội, bạn nên thường xuyên theo dõi cổng thông tin của Sở Xây dựng địa phương để cập nhật các đợt mở bán chính thức và thông tin pháp lý mới nhất.